De invloed van de WOZ-cap
Per 1 mei 2022 geldt in Nederland de beperking van de WOZ-waarde, ofwel de ‘WOZ-cap’, voor het bepalen van de maximale huurprijs van een woning. Voor een deel van de huurwoningen zal dit betekenen dat het WOZ-aandeel wordt gemaximeerd op 33% van het totale puntenaantal.
In Nederland wordt het woningwaarderingsstelsel (WWS) gehanteerd om de maximale huurprijs van een woning te berekenen. Een woning krijgt punten voor de woonoppervlakte, het aantal verwarmde ruimtes, de voorzieningen, de energiezuinigheid, de aanwezigheid van een buitenruimte en de WOZ-waarde. Woningen met een totaalaantal van minimaal 145 punten (per 1 juli 2022 141 punten) vallen in de geliberaliseerde (vrije) sector. Er geldt dan geen maximale huurprijs meer.
De WOZ-cap geldt bij woningen die 142 punten of meer hebben en waarbij het WOZ-aandeel meer dan 33% is van het totale aantal punten. De ‘cap’ zorgt ervoor dat het WOZ-aandeel in de WWS-puntentelling wordt gemaximeerd op 33% van het totale aantal punten. Volgens het ministerie blijven hierdoor ongeveer 23.000 woningen beschikbaar als sociale huurwoning die anders bij nieuwe verhuur naar de geliberaliseerde sector zouden gaan. Ook komen er ongeveer 15.000 woningen die momenteel in de vrije sector vallen op termijn in de sociale sector.
VOORBEELD
Een woning heeft volgens het woningwaarderingsstelsel in totaal 165 punten. 80 van deze punten komen door de WOZ-waarde. 80 is meer dan 33% van 165, waardoor er een beperking op het aantal toe te kennen WOZ-punten komt. 165 minus 80 komt neer op 85 punten zonder het WOZ-aandeel. Door de beperking krijgt de woning, in plaats van 80, afgerond 42 WOZ-punten. Hierdoor komt het totale puntenaantal uit op 127 punten, waardoor de woning in de sociale sector valt en er een maximale huurprijs geldt. Hieronder wordt in een tabel uitgelegd hoe het WOZ-aandeel van 42 punten wordt berekend.
Daarnaast valt uit deze berekening op te maken dat een woning zonder het WOZ-aandeel minimaal 97 WWS-punten moet hebben (mits het WOZ-aandeel minimaal afgerond 49 punten bedraagt) om verhuurd te kunnen worden in de geliberaliseerde sector. Doordat de liberalisatiegrens per 1 juli 2022 wordt verlaagd, zal het minimale aantal WWS-punten zonder het WOZ-aandeel dan 95 moeten zijn, mits het WOZ-aandeel dan 46 punten bedraagt.
UITZONDERINGEN
Er zijn echter wel een aantal uitzonderingen op de WOZ-cap:
- Voor nieuwbouwwoningen die kleiner dan 40 m2 zijn in de COROP-regio’s Amsterdam en Utrecht, met een bouwjaar uit de periode 2018 tot en met 2022, geldt geen WOZ-cap.
- Nieuwbouwwoningen gebouwd in 2015 tot en met 2019, die naast het WOZ-aandeel minimaal 110 WWS-punten hebben, krijgen minimaal 40 WOZ-punten.
- Als de WOZ-waarde van een woning heel laag of niet bekend is, wordt gerekend met een minimale WOZ-waarde. In 2022 bedraagt deze waarde per 1 juli minimaal € 61.198.
- De WOZ-cap geldt niet bij lopende huurcontracten in de geliberaliseerde sector. Als een huurder voor 1 mei 2022 de woning al huurde, geldt de WOZ-cap pas bij een eventuele nieuwe huurder. Bij lopende contracten in de sociale sector treedt de WOZ-cap wel direct in werking per 1 mei 2022 en kan de huurder mogelijk huurverlaging krijgen.
ONVOLDOENDE DOORDACHT
Op het eerste gezicht lijkt deze nieuwe regel eenvoudig. In de praktijk blijkt de regel echter onvoldoende doordacht te zijn. Dit heeft tot gevolg dat er in bepaalde situaties voor verhuurders onzekerheden ontstaan over de hoogte van de te vragen huurprijs. Deze onzekerheid kan ertoe leiden dat een belegging in de praktijk een stuk nadeliger uitpakt dan vooraf voorspeld, met alle gevolgen van dien.
De belangrijkste onzekere factor is de fluctuerende liberalisatiegrens. Zoals hierboven aangegeven geldt de WOZ-cap enkel voor woningen vanaf 142 punten. De liberalisatiegrens daarentegen fluctueert al jaren tussen de 141 en 145 punten. Momenteel moet een woning minimaal 145 punten hebben om in de vrije sector te vallen. Maar per 1 juli 2022 heeft een woning hiervoor ‘maar’ 141 punten nodig.
Deze fluctuerende liberalisatiegrens kan het volgende tot gevolg hebben. Wanneer een woning door de WOZ-cap uitkomt op 141 punten, valt deze woning momenteel in de gereguleerde sector en geldt er een maximale huurprijs. Als deze zelfde woning na 1 juli 2022 wordt verhuurd, valt deze woning ineens in de geliberaliseerde sector. Dit betekent dat het in 2022 voor de hoogte van de huurprijs uitmaakt wanneer in het jaar de woning wordt verhuurd.
“Daarnaast kan het, om de invloed van de WOZ-cap te verminderen, voor een verhuurder gunstig zijn om de woning te renoveren en verduurzamen.”
WAT BETEKENT DE WOZ-CAP VOOR EEN VERHUURDER?
Doordat de liberalisatiegrens per 1 juli 2022 wordt verlaagd, kan het voor een verhuurder gunstig zijn om rekening te houden met het moment van het opnieuw verhuren van een woning. Als een woning na 1 mei 2022 en voor 1 juli 2022 leegkomt en de WWS-puntentelling door de WOZ-cap uitkomt op bijvoorbeeld 143 punten, kan het voordeliger zijn om pas na 1 juli 2022 een nieuwe huurder in de woning te plaatsen.
Daarnaast kan het, om de invloed van de WOZ-cap te verminderen, voor een verhuurder gunstig zijn om de woning te renoveren en verduurzamen. Hierdoor wordt het puntenaantal van het overige deel (dus zonder het WOZ-aandeel) verhoogd, waardoor het aantal toe te kennen WOZ-punten in absolute zin ook wordt verhoogd. Dit kan ervoor zorgen dat een woning bijvoorbeeld net wel boven de liberalisatiegrens uitkomt, waardoor er geen maximale huurprijs geldt. Met name het verduurzamen van een woning levert veel WWS-punten op. Om een voorbeeld te geven: energielabel F levert 4 WWS-punten op en energielabel A++ levert 44 WWS-punten op (www.huurcommissie, 2022).
Zoals eerder al aangegeven heeft een woning momenteel minimaal (zonder WOZ-aandeel) 97 WWS-punten nodig om (mits 49 WOZ-punten) in de vrije sector verhuurd te kunnen worden. Voor een verhuurder is het van belang om te weten waar een woning aan moet voldoen om aan dit minimale aantal van 97 WWS-punten te komen. Hieronder wordt een indicatie gegeven van wat ongeveer de ondergrens qua type woning is om aan dit minimale aantal te komen. Deze indicatie is naar aanleiding van een check op www.huurcomissie.nl van een fictieve woning. Deze fictieve woning krijgt 97 WWS-punten, zonder het WOZ-aandeel.
Het aantal WOZ-punten wordt bepaald door twee variabelen, namelijk de WOZ-waarde en de grootte van de woning. In hoofdlijnen geldt: des te kleiner de woning, des te meer punten er worden toegekend per euro aan WOZ-waarde. Hieronder is een tabel te zien waarin per oppervlakte wordt aangegeven wat de minimale WOZ-waarde moet zijn om minimaal 49 WOZ-punten te behalen. De desbetreffende formule geldt echter tot en met 30 juni 2022; per 1 juli 2022 gaat een nieuwe formule gelden voor het berekenen van het aantal WOZ-punten. Deze formule is echter nog niet bekendgemaakt.
Uit de bovenstaande tabel valt op te maken dat de omschreven fictieve woning met een oppervlakte van 30 m2 met 97 WWS-punten voor het overige deel, momenteel een WOZ-waarde moet hebben van minimaal € 173.000 om in de vrije sector verhuurd te kunnen worden.
FortStaete is u graag van dienst bij al uw vragen over de WOZ-cap en de toepasselijkheid hiervan op eventuele verkoop van uw pand of aankoop van een nieuw pand.