Rotterdam voert als eerste gemeente opkoopbescherming in
Door een wetswijziging hebben gemeenten de mogelijkheid om vanaf 1 januari 2022 wijken of stadsdelen aan te wijzen waar opkoopbescherming geldt. Rotterdam heeft als eerste gemeente in Nederland besloten per 1 januari 2022 opkoopbescherming in te voeren. De opkoopbescherming is bedoeld om koopwoningen tot aan een bepaalde waarde beschikbaar te houden voor kopers die er zelf in gaan wonen.
REGULERING
Opkoopbescherming is van toepassing op koopwoningen in het lagere en middeldure segment. Elke gemeente kan zelf bepalen welke waardegrens wordt gehanteerd. Gemeente Rotterdam heeft de waardegrens bepaald op €355.000,- (WOZ-waarde). Andere steden waar de wetswijziging van kracht wordt hebben nog geen uitspraak gedaan over de waardegrens. Over het algemeen betekent de opkoopbescherming dat leeg opgeleverde woningen die onder de door de gemeente vastgestelde waardegrens vallen, de eerste vier jaar na de leveringsdatum niet mogen worden verhuurd.
UITZONDERINGEN
In de wetwijziging zijn drie uitzonderingsgronden opgenomen die een gemeente verplichten tot het verstrekken van een verhuurvergunning. Deze uitzonderingsgronden zijn:
- Verhuur aan eerste- of tweedegraadsfamilie;
- Verhuur voor maximaal een jaar door bewoners die bijvoorbeeld een jaar in het buitenland willen verblijven;
- Verhuur van woonruimte die onlosmakelijk verbonden is met een bedrijfsruimte, kantoor of winkel.
Iedere nieuwe eigenaar moet voor de hierboven genoemde uitzonderingen opnieuw een verhuurvergunning aanvragen.
Opkoopbescherming is niet van toepassing bij inschrijvingen van de akte van levering van een woning aan de nieuwe eigenaar in de openbare registers vóór 1 januari 2022, de datum waarop de maatregel in Rotterdam van kracht wordt. Opkoopbescherming is ook niet van toepassing op woningen die minstens zes maanden voorafgaand aan de leveringsdatum aan een nieuwe eigenaar verhuurd waren.
WAAR?
De maatregel gaat in Rotterdam gelden voor zestien wijken en/of buurten: Bergpolder, Blijdorp, Bloemhof, Carnisse, Groot-IJsselmonde, Hillegersberg-Zuid, Hillesluis, Kralingen-Oost, Kralingen-West, Het Lage Land, Middelland, Nieuwe Westen, Oud-Charlois, Oud-Mathenesse, Rubroek & Tarwewijk.
KRITIEK
Meerdere partijen hebben kritiek geuit op de nieuwe maatregel. Volgens hen zou opkoopbescherming geen structurele oplossing zijn voor het grote tekort aan koopwoningen en zal de maatregel leiden tot toenemende schaarste aan huurwoningen met als gevolg dat de huurprijzen naar verwachting nog harder zullen gaan stijgen.
WAT BETEKENT DIT VOOR VERKOPERS VAN WONINGEN?
De wetswijziging houdt in dat leeg opgeleverde woningen met een WOZ-waarde tot EUR 355.000, – in een van de zestien genoemde wijken en/of buurten, per 1 januari 2022 niet meer verkocht zullen worden aan vastgoedbeleggers. Dat is althans aannemelijk want hoewel verkoop aan een dergelijke partij wettelijk is toegestaan, is dit niet waarschijnlijk omdat de nieuwe eigenaar de woning niet mag verhuren.
WAT BETEKENT DIT VOOR KOPERS VAN WONINGEN?
Allereerst is het belangrijk voor ogen te houden dat de wetwijziging nog niet in werking is getreden. Dat is ook meteen de reden dat het lastig is om op voorhand volledig te overzien hoe de wet straks precies zal worden toegepast. Met de kennis van nu is er een aantal scenario’s denkbaar waar een kopende partij rekening mee dient te houden. Wij schetsen hieronder de scenario’s die verwacht mogen worden.
“De opkoopbescherming is bedoeld om goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor kopers die er zelf in gaan wonen.”
Scenario 1: gesplitst en deels verhuurd pand
Stel een pand is kadastraal gesplitst in drie woningen. Het pand heeft in zijn geheel (de drie woningen samen) een WOZ-waarde boven de €355.000,- maar afzonderlijk hebben de drie woningen elk een WOZ-waarde onder de €355.000,-. Koper X koopt het hele pand in één transactie waarbij twee van de drie woningen verhuurd worden opgeleverd en de derde woning leeg wordt opgeleverd. In dit geval mag koper X de leegstaande woning de eerste vier jaar na levering niet verhuren.
Scenario 2: niet-gesplitst leeg opgeleverd pand
Stel een pand met meerdere huisnummers dat niet kadastraal gesplitst is, heeft in zijn geheel een WOZ-waarde boven de €355.000,- terwijl de individuele huisnummers een WOZ-waarde hebben onder de €355.000,-. Het pand wordt bij verkoop leeg opgeleverd. De koper mag dit aangekochte pand wel verhuren omdat de huisnummers niet individueel verkocht kunnen worden omdat er geen kadastrale splitsing is.
Scenario 3: kadastraal gesplitst met onvoorziene huuropzegging voor levering
Stel koper X koopt in 2022 (na invoering van de opkoopbescherming) een pand dat kadastraal gesplitst is in drie afzonderlijke woningen. Elke woning heeft een WOZ-waarde onder de €355.000,-. Bij tekening van de akte zijn de drie de woningen meer dan een half jaar verhuurd. De akte wordt getekend op 1 februari 2022, de levering zal plaatsvinden op 1 mei 2022. Op 1 maart 2022 zegt de huurder van een van de drie woningen onvoorzien het huurcontract op waardoor deze woning – buiten de macht van koper X om – leeg zal worden opgeleverd. Koper X mag de leeg opgeleverde woning niet verhuren en zal deze dan waarschijnlijk gaan verkopen. Hierdoor heeft koper X niet meer het hele pand in eigendom hoewel hij dat wel beoogde.
Een oplossing voor dit laatste scenario kan zijn dat koper X de verkopende partij vraagt de leeggekomen woning direct door te verhuren zodat de woning alsnog in verhuurde staat wordt opgeleverd. Koper X zal dan geen van de woningen hoeven te verkopen én kan de drie afzonderlijke woningen wel verhuren. Een andere oplossing voor koper X kan zijn om het pand te kopen onder voorbehoud dat iedere woning in verhuurde staat wordt opgeleverd.
FortStaete is u graag van dienst bij al uw vragen over de opkoopbescherming en de toepasselijkheid hiervan op eventuele verkoop van uw pand of aankoop van een nieuw pand.
Dit artikel van FortStaete is tot stand gekomen in samenwerking met en onder begeleiding van een jurist.